站在延安东路700号的港泰广场前，崭新的外立面与宽阔的公共广场形成鲜明对比，行人络绎不绝，似乎难以想象这座建筑已屹立27载。今年9月，港泰广场完成了其外立面、大厅、公共空间及电梯等关键区域的全面 renovations。让人瞩目的是，这是上海首个由分散产权的多个业主共同筹集大规模资金进行更新的示范项目。作为物业管理的先锋，64名业主一致同意上调物业费用，专项用于分期支付总额800万元的更新费用，并为接下来的设计注入了充足的资金。

在上海中心城区，众多建于20世纪90年代到2000年初的商务楼大多采用分割销售模式，导致今时今日的商务楼宇更新面临诸多挑战。这类产权分散的建筑物成为城市更新进程中的“硬骨头”。近年来，上海出台的《推进商务楼宇更新提升实施意见》，专门关注这些分割产权的存量楼宇，鼓励开发多元的路径进行业主自主更新和经营权整合，但由于缺乏业主委员会和利益诉求的分化，实际操作面临许多困难。

港泰广场是如何实现成功更新的？ 谈球吧

老楼面临困境：人力不足与资金短缺并存

自1999年建成以来，港泰广场位于人民广场这一核心地带，曾是上海较早的商务楼之一。然而，随着岁月流逝，楼宇的老化日益明显。前些年依靠简单的“小修小补”维持，但近年来安全隐患开始浮现，外立面有脱落风险，迫在眉睫的改造势在必行。然而，由于老旧设施的影响，港泰广场的吸引力显著下降。更新前，港泰广场的租金仅为高峰期的一半，入驻率也从95%降至78%。

老旧商务楼想要更新，显然需要解决两个核心问题：“人”和“钱”——谁负责推进改造，资金从何而来。在上海已有的成功案例中，推动者和资金提供者通常是开发商或大业主。比如，位于打浦路的“中港汇·黄浦”大楼，经过近20年的发展，由大业主香港沪港联合控股集团投资两亿元进行改造，成果显著，出租率从14%跃升至85%。 谈球吧

然而，港泰广场的问题复杂得多。这里没有强大的业主，64位小业主的分散产权使得共识的达成几乎成为不可能。据业内分析，在上海，产权分散的存量楼宇占比达三成，且由于业委会的罕见，推进更新的工作几乎没有组织可依赖，港泰广场同样没有成立业委会。一位业内人士指出，一些大业主尝试收购这些产权进行更新，但最终却遭遇了困难，因为其他业主因为预期而抬高了收购价格，导致事情无疾而终。

物业牵头，建立持续资金池

面对急需改造的建筑，港泰广场的物业公司——中企物业管理有限公司决定站出来承担重任。“我们希望成为改造的牵头方。”中企物业总经理严镔贤表示，作为一家老牌的商务楼物业服务企业，中企物业意识到，若不对老旧楼宇进行更新，它们的商业生命将无从延续。 谈球吧

中企物业积极邀请专业团队进行楼宇全方位评估，并提出亟待改善的四大领域：其一，改造外立面，以消除外墙装饰脱落的风险；其二，焕新户外公共广场，提升整体外观形象；其三，更新大堂，增强客户进入的第一印象；其四，更换超龄电梯，以提升垂直交通的承载能力。同时，为应对未来的空调、电力和消防系统等可能出现的问题，中企物业还提前考虑了后续的维护和更新。最终，这一系列的更新所需预算约为800万元。

根据《民法典》，只有三分之二业主参与投票，并且其中的过半数同意，才能动用维修资金进行改造。在港泰广场，现有可用的维修资金和公共收益仅约为400万元，另外400万元的缺口亟需解决。然而，直接向64位业主一次性募集这样一笔资金明显不切实际，尤其是大多数小业主面临经济压力。

此时，中企物业借鉴了新加坡与香港的成功经验。在新加坡的分层产权管理体系中，法律规定设立长期维护储备金，每年定期归集资金以应对大额修缮，避免一次性大额征收；香港楼宇同样设有维修储备金，使建筑得以长久维持品质。经过综合考虑，中企物业提出一种创新方案：将物业费每平方米提升1.8元，额外募集的资金将专门用于楼宇更新专项。预计每年可收集约108万元，而当前的资金缺口由中企物业垫付。 谈球吧

通过这种方式，不但能解决眼下的资金需求，还能够在未来持续积累楼宇更新所需的资金。这种多方合作模式为港泰广场的更新打下了坚实基础，迎来了新的生机。